Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дарственную с правом пожизненного проживания дарителя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Фактически после государственной регистрации перехода права собственной на квартиру к одаряемому даритель теряет возможность ей распоряжаться. И новый владелец может ее продать другим лицам. Поскольку выписать дарителя невозможно, то покупатель должен быть извещен об этом обстоятельстве. Если он его принимает, то сделка состоится.
Продажа квартиры, в которой проживает даритель
Ограничение в праве продажи третьим лицам в тексте дарственной недопустимо. Такой договор можно признать недействительным.
Если даритель умирает, кому принадлежит квартира?
По дарственной право собственности на квартиру переходит к лицу, выступающему в качестве принявшего дар. Если в ней прописано пожизненное проживания дарителя, то это условие действует до его смерти. Наследники не смогут претендовать на эту жилую площадь, поскольку она при жизни дарителя ему уже не принадлежала.
Плюсы дарения с правом пожизненного проживания
Делая выводы, необходимо указать. Гражданин, который желает подарить свою жилплощадь другому лицу на определенных условиях, приобретает возможность проживать в этой квартире и пользоваться ей до конца своей жизни.
Такой вариант хорошо подходит для престарелых людей, живущих только на одну пенсию. Передавая недвижимость по договору дарения с обременением, они освобождаются от коммунальных платежей, потому как не владеют этим жилищным хозяйством в соответствии с соглашением сторон.
Существенный плюс заключается в следующем. Даритель оставляет за собой право проживать бессрочно в подаренной квартире, не теряя регистрации, что регламентируется ст. 558 ГК РФ.
Помимо этого, собственник может прописать в дарственной еще ряд условий, к примеру, дать возможность жить внукам, супруге на означенной жилплощади или иным родственникам.
На одаряемое лицо, согласно договорным условиям, может быть возложена еще ответственность по ремонту квартиры.
И в случае невыполнения им условий соглашения, в соответствии с законом (ст. 450 ГК РФ) бывший собственник вправе обратиться в суд и вернуть жилплощадь в собственность по закону.
Преимущества дарения с пожизненным проживанием перед завещанием
Завещание характеризуется некоторыми неудобствами для обеих сторон сделки:
- Наследодатель оплачивает нотариальное оформление документа.
- Наследник оформит на себя завещанное жилье только через шесть месяцев после открытия наследственного дела.
- Получателю по завещанию требуется оплатить пошлину за наследственное свидетельство.
- Наследство может разорить, если завещатель при жизни наделал долгов.
Поэтому не стоит недооценивать плюсов дарения с пожизненным проживанием:
- Прежний хозяин продолжает жить на старом месте, как и раньше. Как только он умирает, одаряемый становится новым хозяином.
- Материальные затраты на дарение между близкой родней невелики: от НДФЛ они избавлены, переоформляя на себя квартиру в Росреестре, придется только оплатить госпошлину в две тысячи рублей. Тратиться на нотариуса для заверения дарения не обязательно.
При составлении соглашения предусмотрены свои особенности. Они кроются не только в приобретении особых прав и обязанностей сторонами, но и составлении текста соглашения.
Возможность пожизненного проживания должна быть прописана в самом договоре. Это важно, так как доказать наличие правомочий по пользованию жильем будет никак по-другому невозможно.
Одаряемому же следует помнить, что текст подписываемого документа нужно читать обязательно, чтоб такой пункт не стал для него сюрпризом.
Таким образом, даритель может оставить за собой привилегию пожизненно проживать и пользоваться подаренным объектом.
Это не запрещено законодательством и дарственную вряд ли реально оспорить только из-за наличия этого пункта. В целом, это неплохой компромисс для обеих сторон сделки.
Договор дарения представляет собой разновидность сделки по отчуждению имущества, при которой оно передаётся безвозмездно.
При этом одаряемый не будет иметь никаких материальных обязательств перед дарителем, в противном случае договор будет иметь иную природу и будет именоваться меной или куплей-продажей.
Однако некоторые ограничения всё же могут быть использованы. Закон разрешает дарить квартиру при условии пожизненного проживания в ней предыдущего собственника.
Такая оговорка может стать удобным выходом при желании передать право собственности при жизни, но при наличии опасений за собственное право проживания.
Суть в том, что при отсутствии данной оговорки, даже в случае, если даритель будет зарегистрирован в квартире, новый собственник сможет выписать его (в судебном порядке), так как будет обладать полным правом собственности, а право пожизненного проживания защитит от подобных ситуаций.
Право пожизненного проживания, указанное в договоре дарения, даёт бывшему собственнику возможность проживать в переданном объекте недвижимости, однако такое лицо больше не сможет распоряжаться имуществом и влиять на его дальнейшую судьбу.
То есть любые аспекты права собственности у лица исчезают, остаётся лишь частичное право пользования.
Отличие дарения с проживанием от других видов сделок
Если в договоре помимо права дарителя проживать в квартире после заключения сделки указаны иные требования к одариваемому, например, необходимость с его стороны содержать своего благодетеля, документ может быть признан недействительным. Основанием станет возникновение обязательств материального характера, что противоречит сути дарственной.
Аннулирование сделки возможно как на стадии государственной регистрации, так и в дальнейшем, при обращении заинтересованных лиц в суд. Чтобы избежать этого, для составления договора лучше обратиться к профессиональным юристам и зарегистрировать его у нотариуса. Хотя по закону это необязательно, такой шаг, во-первых, позволит избежать ошибок в формулировке, а, во-вторых, в случае возникновения спорных ситуаций у заинтересованных сторон будут свидетели. Нотариусы дорожат своей репутацией, поэтому учтут при оформлении договора все нюансы и дадут необходимые рекомендации. Судебная практика показывает, что привлечение законников на этапе составления договора значительно повышает шансы на выигрыш дела.
Дарение с проживанием дарителя в квартире – специфическая сделка. Она имеет плюсы и минусы для обеих сторон.
Даритель получает право на проживание в подаренной недвижимости до конца жизни. Таким способом передачи имущества часто пользуются граждане, которые имеют низкий доход. Дело в том, что даритель освобождается от оплаты коммунальных платежей, так как это прямая обязанность собственника, а им является одаряемый. Помимо избавления от расходов за оплату услуг ЖКХ, даритель имеет право на постоянную регистрацию (прописку) по месту жительства.
Даритель имеет право закрепить в договоре возможность для совместного проживания с третьими лицами. Ими могут быть дети, супруги или иные родственники. Также в дарственной закрепляется обязанность производить ремонтные работы при необходимости.
Если новый собственник квартиры нарушает условия договора, даритель сможет обратиться в суд и вернуть имущественные права. Конечно, на это должны быть веские основания и наличие доказательств.
Резюмируя, можно сказать, что даритель имеет следующие плюсы:
- право на проживание в квартире до конца жизни;
- возможность занимать жилплощадь безвозмездно;
- сохранение постоянной регистрации;
- возможность внесения в дарственную условий неимущественного характера;
- право на обжалование в суде при наличии на то оснований.
Однако не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Есть и отрицательные стороны. Их две:
- Даритель должен передать квартиру другому лицу совершенно безвозмездно. Он не может рассчитывать на получение какого-либо материального вознаграждения.
- Новый собственник имеет ничем не ограниченное право распоряжения квартирой. Это означает, что он может ее продать или кому-нибудь подарить.
Одаряемый имеет очевидную выгоду в том, что получает недвижимость совершенно бесплатно. Это не единственный плюс от сделки:
- распоряжаться имуществом можно по своему усмотрению;
- родственники дарителя не смогут претендовать на получение квартиры;
- подаренная недвижимость не является совместно нажитым имуществом супругов;
- одаряемый – единственное лицо, которое может распоряжаться квартирой;
- одаряемый не принимает на себя обязанности по уходу за дарителем или его материальным обеспечением;
- если стороны дарственной являются близкими родственниками, для них сделка не облагается налогом.
Есть и минусы:
- дарителя нельзя выселить из квартиры;
- продать недвижимость с обременением достаточно проблематично.
Арендовать помещение или покупать квартиру с проживающим человеком мало кто захочет. В этом заключается главная отрицательная сторона дарения с пожизненным проживанием дарителя.
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя: образец
Договор дарения широко используется в практике передачи недвижимости другому лицу. Процедура безвозмездна. Получатель квартиры не несет никаких финансовых обязательств по отношению к дарителю.
Документ может предусматривать некоторые неимущественные условия, например право пожизненного проживания.
Обусловлен факт тем, что подобное право возникло до совершения акта безвозмездной передачи в дар жилья.
Составить дарственную можно на любого человека – родственника независимо от степени дальности родства, друга, знакомого. Включение условия о проживании на подаренной жилплощади дарителя до окончания его жизни является своеобразной защитой от выселения дарителя из квартиры или других махинаций.
Договор дарения жилья с правом проживания
Важнейшей характерной чертой действительности заключаемой сторонами сделки дарения, является ее безусловная безвозмездность. Вместе с тем в текст договора могут быть свободно внесены любые отвечающие закону условия, прямо не нарушающие такую безвозмездность и не порождающие встречного обязательства стороны, принимающей подарок. Одним из таких часто употребляемых в заключаемых договорах дарения условий, является закрепление за дарителем права проживания в подаренном им жилье.
Право на проживание в подаренной недвижимости, закрепленное договором дарения за дарителем, следует признавать как право, неразрывно связанное с его личностью, исходя из чего, оно не может быть объектом гражданского оборота. Так, недопустимо отчуждение указанного права, его реализация другими лицами и т.п.
В то же время, несмотря на наличие обременения, такое право дарителя не дает ему возможности помешать новому собственнику — одаряемому, распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. В силу права собственности (ст. 209 ГК), одаряемый свободно может продавать указанное жилье, дарить, сдавать его в аренду и совершать с ним любые другие сделки.
По мнению некоторых цивилистов, отчуждение жилья, обремененного правом проживания в нем дарителя, не является основанием для прекращения этого права. Таким образом, даже при отчуждении указанного жилья третьим лицам, право использования имуществом сохраняется за дарителем. Следуя этой логике, нарушение вышеуказанного права дарителя дает ему возможность на расторжение договора дарения по общим основаниям (п. 2 ст. 450 ГК), таким как лишение того, на что он мог рассчитывать при его заключении.
По нашему же мнению, при отчуждении одаряемым жилья третьему лицу, указанное право дарителя на использование им имущества, вполне может быть прекращено, как нарушающее право собственности нового владельца. Исключением из этого будет наличие родственных связей между дарителем и новым собственником — возможность использовать недвижимое имущество появляется у дарителя на правах члена семьи (ст. 292 ГК).
Отметим, что законом не предусмотрена регистрация такого обременения недвижимости, как право проживания в ней дарителя. Таким образом, сведения об этом не будут отражаться в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) и свидетельстве о праве собственности.
Порядок оформления сделки
Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя должна быть составлена двумя сторонами в присутствии нотариуса. После заверения нотариусом документ приобретает юридическую значимость, и недвижимость дарителя должна быть переоформлена на нового владельца в Росреестре. Для того чтобы это осуществить, нужно подготовить соответствующие документы:
- удостоверения личностей обеих сторон: паспорта, пенсионные удостоверения, военные билеты и другие документы, подтверждающие личности сторон сделки;
- три экземпляра договора;
- справка о стоимостной оценке жилой собственности, передаваемой в дар;
- справка из жилищной организации о количестве зарегистрированных на данной площади лицах;
- технический паспорт жилой недвижимости;
- подтвержденное нотариусом согласие на сделку совместных владельцев собственности, если такие имеются;
- Свидетельство о праве собственности на недвижимость дарителя.
В процессе подготовки документации следует убедиться в том, что у передаваемой в дар собственности нет других владельцев, кроме дарителя. Иначе придется заключать договор только на часть площади, принадлежащей по закону дарителю.
Какие необходимы документы для оформления
Чтобы подписанный договор был зарегистрирован в Росреестре, необходимо собрать пакет дополнительных документов:
- Общегражданский паспорт (для обеих сторон) и пенсионное удостоверение (при наличии).
- ИНН (также для двоих).
- Выписка, полученная в ЕГРН о праве собственности на жилплощадь.
- Справка из паспортного стола о количестве зарегистрированных лиц в данной квартире.
- Выписка из БТИ об инвентаризационной стоимости жилища плюс техпаспорт на квартиру.
- Справка из Налоговой службы, подтверждающая отсутствие долга по налогу за квартиру.
- Согласие совладельца недвижимости (при условии его наличия). Оно должно быть обязательно заверено нотариусом.
При условии, что в качестве дарителя выступает несовершеннолетнее лицо, необходимо получить предварительно разрешение у органов опеки.
Если одна из сторон не может явиться для заключения и подписания договора, то вместо нее должно присутствовать лицо с нотариально заверенной доверенностью.
Составленный договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. По завершении данный государственный орган должен выдать новому владельцу свидетельство о праве на недвижимость. Следует понимать, что само обременение договора не регистрируется. Причиной этого является тот факт, что согласно ГК РФ бессрочно пользоваться можно только земельными участками. В отношении жилого имущества в законе ничего на эту тему не говорится.